Two Milesでは、必要に応じて各種専門家もご紹介しております(ハワイの弁護士・ハワイの銀行・ハワイの不動産・日本の税理士など)。その際、お客様からも各専門家からも手数料等は一切いただきません。信頼できる専門家をご紹介することは会計事務所にとって当然の行為であると考えておりますので、そこに金銭云々という考えは一切持ち込みません。お客様からの評判がとてもいい、誠実で、話しやすくて、柔軟で、親身な専門家だけをご紹介しております。  

2016年度、ハワイ確定申告の受付は終了いたしました。

 

次回は2018年1月上旬に受付を開始いたします。

 

ハワイに不動産をお持ちで賃貸収入のある方は、ハワイで確定申告が必要となります

(日本でも必要となります)

 

詳しくはこちらをご覧ください

ハワイで不動産投資をした場合の税金に関して

「ハワイといえば不動産」と言われるくらい、ハワイでは不動産投資が盛んに行われています。世の中の景気に左右されることなく、比較的安定して物件価格の上昇が続いていることがその人気を支えていると考えられます。最近では、カカアコと呼ばれる地区に高級コンドミニアムが次々に建設され始めていて、その数は20棟とも言われています。

 

また「ハワイにコンドミニアムをもつことが夢」「ハワイは日本語が通じるから安心」「自分自身がハワイが大好きだし、たまに自分の物件を利用したい」「世界的なリゾート地だから貸しやすそう」「日本から行きやすいから管理がしやすそう」など、値上がり益(キャピタルゲイン)の期待以外にも投資に対するモチベーションはいくつかあるようです。

 

このたびTwo Milesでは、ハワイで不動産を購入した投資家の皆様が安心して投資活動に専念できるよう、ハワイ不動産投資に関する税務を専門にお手伝いをするための部署を新設いたしました(日本との連携も整っております)。

 

これからハワイに不動産を購入することを検討されている方から既にハワイ不動産投資を始められている方まで幅広く対応いたします。

 

「ハワイの不動産って正直どうなの?」「英語がまったくできないけど大丈夫?」「ハワイで不動産投資を始めるとどういう手続きが必要になってくるの?」「日本で減価償却をたくさんとれると聞いたんだけど」「ハワイでも日本でも二重に申告しなきゃいけないの?」「個人と法人で買うのはどちらがいいの?」「どんな経費がおとせるの?」など、色々なご質問を承っております。

 

ハワイの不動産管理業者様を通して賃貸活動をされている方のほか、最近ではAirbnb(エアビー)を利用して個人でバケーションレンタルをされている方も多くいらっしゃるようです。

 

Two Milesでは、信頼のおけるハワイの専門家(ハワイの弁護士・ハワイの不動産・ハワイの銀行・日本の税理士など)のご紹介も承っております。その際、投資家の皆様からも専門家の皆様からも手数料等は一切いただきません。信頼できる専門家をご紹介することは会計事務所にとって当然の行為であると考えておりますので、そこに金銭云々という考えは持ち込みません。Two Milesでは、相談しやすく、誠実で、お客様を元気にするような、そんな専門家の方だけをご紹介しておりますので、感謝のご連絡は多数頂戴しておりますが、ご紹介に対するクレームは一切いただいたことがありません。

 

★日本法人ハワイ支店を設けてハワイで不動産を購入して賃貸をされる方が増えております。Two Milesでは複雑な登記の手続き(登記簿謄本の英訳と公証、その他、ハワイの銀行口座開設に必要なすべて資料の作成)もすべてお手伝いいたします。詳しくはこちらです。

 

★ハワイで賃貸収入のある日本在住の投資家の方は、日本の確定申告にそれを反映させる必要がありますのでご注意ください!(特に古い物件を購入された場合は、日本の申告において減価償却のメリットをとれる可能性もあります)。Two Milesではとても誠実で良心的な日本の税理士さんもご紹介しておりますのでお気軽にお問合せください。

 

 

日本からの電話でのお問い合わせはこちらまでお願い致します

 

070-3103-0215

 

(日本の携帯電話です)

 

※不在の場合にはメッセージをお残しくださいませ。折り返しお電話させていただきます。

E-mailでもお気軽にお問い合わせください

 

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横浜みなとみらいオフィスでは直接お会いしてお話しをさせていただきます

 

みなとみらい 2-1-1 ランドマークプラザ B1F 

ハワイでの不動産購入から売却までの流れ

先ず、ハワイで不動産を購入し、賃貸(Airbnbなどでバケーションレンタルをすることも含みます)そして売却するまでの流れを簡単にご案内いたします。その後に、それぞれのポイントについて補足として青字で詳しくご説明いたします。

 

*日本にお住まいの方がハワイに投資用不動産(自分で住むためのものではない)を購入することを前提にしておりますが、既にハワイにお住まいの方の場合には段取りがもう少しシンプルになります。

 

 

 

STEP 1:

 

個人で購入するか法人(会社)で購入するかをある程度決めておきます。ハワイ法人設立(起業・開業支援)のページで詳しくご案内しておりますので、併せてご参照ください。

 

 

・日本と米国で税金を完全に切り離したい>>>C-Corporation(コーポレーション)がお勧めです

 

・キャピタルゲイン(売却益)の優遇税率を活用したい>>>個人・LLC(個人メンバー)がお勧めです

 

・訴訟リスクなどの責任を回避したい>>>C-Corporation・LLCがお勧めです

 

・減価償却のメリットを日本に取り込みたい>>>ハワイ支店(外国法人登録)・個人がお勧めです

 

 

*それぞれメリットとデメリットがありますので、詳しくはこちらをご参照ください。

 

*法人の設立は長くても1週間あれば完了いたしますので、ある程度、不動産購入の意思や環境が整ってからでも遅くはありません(外国法人ハワイ支店の場合はもう2週間ほどいただいております)。

 

*キャピタルゲインの優遇税率とは、物件を1年以上保有した後に売却し、そして利益が出た場合、当然その利益に対して税金が課されますが、とても低い税率が適用されることを言います。

 

 

 

STEP 2:

 

ご自身、または不動産業者様を通して物件を探します。

 

 

 

STEP 3:

 

いい物件があればオファーを入れます(既存のオーナーに購入の意思を伝えます)。

 

 

 

STEP 4:

 

交渉がまとまればエスクローという第三者機関を通して諸々の手続きが行われます。

 

 

 

STEP 5:

 

晴れてハワイ不動産のオーナーとなり、早速、不動産業者様を通して賃貸業(Airbnbなどによるバケーションレンタルも含みます)を始めるための借り手探しを行います(もちろん、賃貸業を始める以外に、自宅として利用する、何もせずにそのまま空き家として放置するなどがありますが、ここでは、最も一般的なケースということで賃貸業を始めることを前提としたご案内となっております)。

 

 

 

STEP 6:

 

賃貸業がスタートします。

 

>>>補足#1をご参照ください

 

 

 

STEP 7:

 

賃貸業がスタートしますと、GETやTAT(Airbnbなどによる短期貸し出し=バケーションレンタルが対象となります)などの納税義務が発生します。

 

>>補足#2をご参照ください

 

 

 

STEP 8:

 

12月31日で1年が終ります。

 

>>>補足#3をご参照ください

 

 

 

STEP 9:

 

個人確定申告(タックスリターン)の準備を始めます。

 

Two Milesでは以下の資料をご用意いただくようにお願いをさせていただいております。

 

■Two Milesが作成した質問書(そこに必要事項をご記入いただいたもの)

■通常、不動産業者様から送られてくる年間の賃貸収支表

■上記収支表に記載されない支出(固定資産税の支払い、旅費、管理費など)

Form1042-S

■売買があった場合は、そのエスクローステートメント(HUD)

■売却の際に源泉徴収が行われた場合には、それを示す資料

Form 8828-A(連邦)/ Form N-288A(ハワイ州)

■前年度の確定申告書(もしあれば)

 

 

 

STEP 10:

 

個人確定申告(タックスリターン)をします。米国納税者番号(ITIN)をお持ちでない方は、同時に取得します。

 

>>>補足#4をご参照ください

 

*ハワイ個人確定申告の流れにつきましては、当ページ内の下の方に記載されております「ハワイ不動産投資家様向けのに確定申告書(タックスリターン)の作成サービス」をご欄ください。

 

 

 

STEP 11:

 

賃貸業が続きます⇒12月31日で2年目が終ります⇒個人確定申告(タックスリターン)の準備を始めます⇒確定申告をします⇒これを毎年繰り返します。

 

 

 

STEP 12:

 

不動産の売却を検討します。

 

 

 

STEP 13:

 

不動産業者様を通して買い手を探します。

 

 

 

STEP 14:

 

条件が折り合ったところで、エスクローという第三者機関を通して売却手続きが行われます。

 

 

 

STEP 15:

 

売却が終了し、売値から諸費用および税金が差し引かれた金額のチェックが届きます。

 

>>>補足#5をご参照ください

 

 

 

STEP 16:

 

12月31日で年度が終了します。

 

 

 

STEP 17:

 

個人確定申告(タックスリターン)の準備を始めます。

 

 

 

STEP 18:

 

個人確定申告(タックスリターン)をします。1月1日~売却するまでの間の賃貸業の損益、売却に伴う売却益や売却損を申告します。そして、売却時に引かれた税金が戻るようであれば還付の申請を行います。

 

>>>補足#6をご参照ください

 

 

 

STEP 19:

 

数週間から2ヶ月程度の間に還付金のチェックが届きます(または、指定の口座への自動振込みが行われます)。

 

 

 

 

 

補足:#1

 

不動産業者様を通して賃貸業を始スタートします。その時、「源泉徴収」という大事な手続きが発生します。

 

例えば、月1000ドルで誰かにお部屋を貸したとします。そうしますと、1000ドルの30%、つまり300ドルを税金として米国連邦当局に納めなければなりません。そして、残った700ドルから不動産業者様の管理費やGETなど諸々の費用が差し引かれ、その残額が口座に振り込まれる、または不動産業者様が預かることになります。

 

この30%(この例の場合は300ドル)を家賃収入から引いて米国連邦当局に税金を納める行為を「源泉徴収」と言います。

 

ここで2つの疑問がわいてきます。

 

1.誰がその手続き(源泉徴収)を行うのですか?

 

2.1000ドルの収入に対して300ドルも税金をとられてしまうのですか?

 

先ず1つ目の疑問ですが、これは通常、物件管理を行なっている不動産業者様が行います。つまり、1000ドルの家賃収入から300ドルを徴収して、投資家の皆さんの代わりに不動産業者様が米国連邦当局に税金を納めます。そして、1000ドルから300ドルを引いた残りの700ドルから諸費用を引いた残りを投資家の皆様の銀行口座に振り込みます(または不動産業者様が預かります)。

 

2つ目の疑問ですが、たしかに家賃収入の30%はとられすぎです。米国連邦当局もそれはわかっています。では、なぜそんなに多くの税金を徴収するのかということですが、それは、投資家の皆様が米国非居住者であるため、つまり、米国国外に住んでいるため、米国国内で稼ぐだけ稼いで(賃貸収入を得て)、そのまま米国に税金を払わずに逃げてしまうのではないかということを警戒しているためです。

 

米国国内で稼いだ分は米国で税金を払うという原則がありますが、それをせずに、そのままお金だけもって逃げてしまうことを恐れているのです。その対策として「それなら投資家にお金が渡る前に税金をとってしまおう」という考えなのです。しかも「多目にとってしまおう」ということです。こうすることで米国連邦当局としては「とるものはとったし、しかも多目にとったので、逃げても隠れても構わないですよ」という強気の姿勢になるわけです。そうなると、今度は投資家の皆様が弱い立場になります。つまり「とりすぎた税金を返してください!」と申し立てる立場になるわけです。

 

その「とりすぎた税金を返してください!」という声を正式な手続きとして伝えることを確定申告(タックスリターン)といいます。これをしない限り、とられすぎた税金は二度と返ってきません(確定申告をし再計算をすれば然るべき額が戻ってきます)。

 

では「最初から30%の税金をとられないで済む方法はないのですか?」ということなのですが、実はあります。たしかに、確定申告(タックスリターン)をすれば然るべき額が返ってくるわけですが、それまで、ずっと米国連邦当局にお金を預けておかなければなりません。つまり、一時的に手元のお金がなくなってしまうわけですからいい状態とは言えません。ではどうすればいいかと言いますと、具体的にはForm W-8ECIという資料に必要事項を記入して、不動産業者様に提出します。「私は逃げも隠れもしません。ちゃんと賃貸収入にたいして確定申告(タックスリターン)をします。そして、税金を払う必要があればちゃんと払います」ということを約束する資料だと考えていただければ結構です。

 

上述の通り米国連邦当局としては、賃貸収入があるにも関わらず税金を払わないで逃げられてしまう可能性があるから源泉徴収という手続きを強制するだけであって、ちゃんと税金を払ってくれることを約束するのであれば、それは必要ないのです。

 

ここで1つ気をつけなければいけないことは、源泉徴収によって税金を予め納めておけば、返ってくることはあっても、それ以上払う心配はありません。しかし、Form W8ECIを提出して源泉徴収を回避すると、つまり、税金を一切払わないことになりますので、例えば賃貸業の収支がプラスになった時には確定申告時(タックスリターン)に税金を納めなければなりません。

 

それが何か問題ですか?ということですが、確定申告時(タックスリターン)にはじめて納税をするのでは遅い場合があります。最終的に納税するのはいいけれど、もっと早くしなさいということです。この「もっと早くする」行為を予定納税といい、予定納税が少なすぎると、後できちんと払ったとしても納税が遅れたとしてペナルティーが課されることになります。

 

このため、源泉徴収を回避する場合は、ある程度の賃貸業の収支を見積もって、プラスになりそうであれば予定納税を行っておく必要があります。

 

 

 

 

補足:#2

 

上記で説明をした「源泉徴収」は所得税に関するものとなります。これ以外に、ハワイで不動産を購入し賃貸収入を得た場合には以下の2つの税金を納める必要があります。

 

 

 

GET (General Excise Tax):

 

これは売上税のようなものとお考えいただければ結構です。例えば1000ドルでお部屋を貸しますと、その4.712%をお部屋の住人から徴収します。つまり、1047.12ドルになります。そしてその1047.12ドルの4.5%、つまり47.12ドルを、そのままハワイ州当局へ納税します。少しトリッキーな計算ですが、結局は住人から徴収した同額をハワイ州当局へ納めることになります。しかし、実際には住人から1047.12という半端なお金を徴収することは少なく、税込み1000ドルというような形で徴収をしていることが多いようです。

 

尚、この一連の手続きは通常不動産業者様が行います。ハワイ州当局に税金を納める頻度にはいくつかのパターンがありますが、個人の場合にはたいてい半年に一回(7月と1月)、そして、その総まとめを4月に行ないます。納税額が多くなる、つまり家賃収入が増えますと、納税・申告の頻度も増えることになります。

 

 

 

TAT (Transient Accommodation Tax):

 

この税金はホテル税とも呼ばれています。基本的な手続きはGETと同じと理解していただいて結構ですが、2つだけ違う点があります。1つは、Airbnbなどを利用したバケーションレンタルを含め、6ヶ月以内の短期でお部屋を貸した場合にだけ発生する税金であるということです。もう1つは税率が9.25%と、とても高いということです。

 

 

 

Property Tax:

 

ハワイ(ホノルル)で不動産を所有するともう1つ税金が発生します(賃貸収入の有無は関係ありません)。それがProperty Tax(固定資産税)と呼ばれるものです。年に2回(2月と8月)、政府機関から届く通知に従って手続きを行います。郵便でチェックを送る。またクレジットカードを利用しオンラインで支払う必要があります。

 

プロパティータックス(固定資産税)の額は都度更新されますが、自宅や長期貸し出しの場合、不動産の評価額1000ドルに対して3.5ドルとなります(評価額が1ミリオンを超えると6ドルとなります)。例えば50万ドルの評価額のある不動産を所有している場合、それを1000で割って3.5を掛けます。500000÷1000×3.5=1750ドルとなり、これが年間で支払うべきプロパティータックス(固定資産税)の額となります。

 

尚、不動産がホテル・リゾートのカテゴリーに分類される場合(短期=30日以内で貸し出し)、1000ドルに対して12.9ドルと一気に税額が跳ね上がります。毎年カテゴリーの変更を申請する機会がありますので、変更に値する場合には機会を見逃さないようにご注意ください(9月末までに申請を行い、承認されれば、翌年の8月から新しいレートが適用されます)。

 

 

 

 

補足:#3

 

12月31日で1年が終ります(個人の場合)。そうしますと、通常、不動産業者様からForm 1042-Sという資料が送られてきます。これは年間の源泉徴収税額および家賃収入の合計が記載された資料となります。Form W-8ECIという源泉徴収を回避するための資料を不動産業者様に提出している場合、Form 1042-Sには源泉徴収税額が0というように表示されます。

 

年1回、1月以降に発行されます。この資料は確定申告(タックスリターン)に使いますので、会計士など確定申告を行う業者様にお渡しいただくことになります。

 

 

 

 

補足:#4

 

確定申告(タックスリターン)とは、例えば年間の賃貸収入が10000ドルでした→管理費や旅費や修繕費や減価償却などの経費は8000ドルでした→だから残りは2000ドルです→その残りの2000ドルに税金が課せられ→最終的に投資家の皆様が払うべき税額が決定し→その税金を納めます、これが確定申告(タックスリターン)と呼ばれるものです。通常、1月1日以降6月15日までに行います(居住者の場合は4月15日となります。そこから10月15日まで申告の延長が可能です)。

 

そして、その算出された税金に対して既に源泉徴収や予定納税という形で米国連邦当局およびハワイ州当局に税金を納めていれば、差し引きをして、払い過ぎている分を返してもらうわけです。

 

還付金は指定の銀行口座に振り込まれる、もしくは、チェックが郵送されてきます。申告後、数週間から一月半程度で戻ります(下記で説明をする「米国納税者番号(ITIN)の申請」と同時に行う場合、還付金が戻るまでには数ヶ月かかります)。

 

ちなみに、賃貸収入から色々な経費を引いた結果がマイナス(赤字)になることが明らかな場合でも、確定申告(タックスリターン)は行わなければいけません(賃貸業を行っていない場合は不要です)。

 

【減価償却について】

 

ハワイに新築のコンドミニアムを購入したとします。購入当初はピカピカでとてもきれいです。しかし、1年経つと壁が少し汚れてきました。2年経つと床に傷がついてきました。3年経つと雨漏りがしてきました。4年経つと・・・ということで、言葉が悪いですが毎年コンドミニアムはボロくなっていきます。そのボロくなった分だけ毎年経費にしましょうというのが減価償却です。ここで、どれだけボロくなったかということを具体的に計ることは困難ですので、投資家の皆さんが購入されるような居住用の一軒家やコンドミニアムは、毎年同じだけボロくなって、さらに購入から27.5年が経つと完全にボロボロになって価値がなくなるというふうに考えます。これが減価償却のルールです。

 

具体的な数字で説明します。例えば275,000ドル(27,500,000円)でコンドミニアムを購入したとします。普通に考えると購入したその年に275,000ドルの経費をとりたいところですが、上述のとおりボロくなった分しか経費にできませんよというルールになっています。具体的には、27.5年で毎年同じだけボロくなるというふうに考えることになっていますので、275,000÷27.5=1年間にボロくなる金額、つまり、経費として認められる金額(10,000ドル)となります。これが減価償却の考え方です。

 

もっと正確に言えば、コンドミニアムを誰かに貸せば賃貸収入が入ってくる→それは誰かが部屋を使ったから→部屋を使うということは少しづつ部屋がいたんでくる→つまりボロくなる→27.5年使えば完全にボロボロになる→理論的には価値がゼロになる(ハワイはこの理論が通らないのですが・・・)ということで、収入が入る=ボロくなる、つまり、収入とそれに対する経費という関係が成り立つことになります。

 

逆に、誰にも貸さない場合、賃貸収入がない→誰も使わない→ボロくならない→価値は下がらないということになり、減価償却という経費は発生しなくなります(自分で使っている限りはボロくならないと考えます。つまり、人に貸して賃貸収入を得ない限りはボロくならない→経費が認められないということになります。経費というものは収入を得るために必要なものとう基本的な考え方があります)。

 

実際には土地に相当する部分は減価償却はされませんので(土地はボロくならないので、最後まで経費になりません)、建物部分のみが減価償却の対象となります。ハワイの場合、購入額のうち土地が1で建物が9くらいのイメージで結構かと思います。

 

ここではわかり易くするために新築を例として使いましたが、最初からボロい中古でも、ピカピカの新築でも同じルールが適用されます。

 

また、減価償却は物件を売却する時にも重要な影響を及ぼします。例えば、275,000ドルでコンドミニアムを購入したとします。既にご説明したとおり年々ボロくなっていき、27.5年で完全にボロボロになります。と同時に、理論上、年々価値が下がっていきます。

 

ここで、購入から10年経った時点で売却をするとします。この時点でどれだけボロくなっているかというと、10年分ボロくなっていることになります。具体的には1年当たり10,000ドルづつボロくなっている計算となりますので(275,000ドル÷27.5年)、10年で100,000ドル、つまり100,000ドル価値が下がったということになり、このコンドミニアムは175000ドルの価値しかなくなっているということになります(説明を簡単にするため土地を考慮していません)。

 

そして、このコンドミニアムを400,000ドルで売却するとします。理論上は175,000ドルの価値しかないのに、市場では400,000ドルでも欲しいという人がいるということです(これがハワイですね)。つまり、175,000ドルの価値しかないものを400,000ドルで売るわけですので225,000ドルの儲けが出るということになります。そしてこの儲けに対して税金が課されます(売却の流れについては補足5をご参照ください)。

 

 

話を戻します。

 

ここで1つ、投資家の皆様からよくお問合せいただくことがあります。それは「米国での賃貸収入は米国で申告をして税金を払わなければいけないということはわかりました。でも、私は日本に住んでいます。そうすると、その米国で稼いだ分というのは日本で申告しなくてもいいのですか?」ということです。

 

結論的には日本でも申告をする必要があります。米国でしたのと同じように、賃貸収入から色々な経費を引いて、そして残ったものに税金が課されて・・・という処理を行ないます(日本のルールに従って処理をしますので、米国と同じ結果にはなりません。特に日本では古い建物の償却年数が極端に短くなるため、ハワイで「古いのに価値がある建物(基本的にすべてそうです)」を購入すると、それを日本の申告書を作成する際に、わずか数年で償却をすることができるようになります。そうすると、日本では大赤字になる、つまり、課税所得を減らすことができる。そうすると結果として、その年度の税金を減らすことができるということになります)。

 

では、米国でも税金を払って、日本でも税金を払うのですか?ということですが、基本的にはその通りです。しかし、日本で申告をする際に、米国で払った税金を外国税控除という形で引くことができます。この点に関しては日本の税理士さんにご確認いただければと思います。

 

以上が確定申告(タックスリターン)となります。

 

ここで、初回の確定申告(タックスリターン)をする際にもう1つ大切なことがあります。それが米国納税者番号を取得するということです。ITIN(Individual Tax  Identification Number)と呼ばれるものです。

 

日本には同姓同名の方がたくさんいますので、何かしら個人を識別するものがないと、例えば2人の山田太郎さんが同時にアメリカで確定申告(タックスリターン)をした場合、どの山田太郎さんの申告なのか米国連邦当局では認識することができません。

 

通常この米国納税者番号(ITIN)は、初回の確定申告(タックスリターン)と一緒に申請を行います。「確定申告(タックスリターン)をするために必要だから番号をください!」という申請をするのです。この番号を得られるまでには2ヶ月ほどかかり、パスポートの原本を米国連邦当局に郵送したり、いくつかの英文の資料を提出したりと、かなり煩雑で面倒な手続きが必要となります。さらに、この米国納税者番号(ITIN)を管轄する部署はトラブルが多いことでも知られていますので、会計士など、専門家に依頼されることをお勧めいたします(Two Milesは、米国歳入庁から認可されたCertified Acceptance Agentであるため、パスポートの原本を米国連邦当局に郵送していただく必要なく米国納税者番号の取得をすることができます)。

 

注意:物件を売却(#5を参照ください)する前に必ず取得されることをお勧めいたします。例えば、確定申告を1度もしないうちに売却する(購入した年に売却する、または、ずっと賃貸業をせずに保有していたため確定申告をしたことがなかったなど)場合、米国納税者番号(ITIN)を取得する機会がないことになります。その場合は、確定申告とは別のタイミングで番号の取得を行う必要があります。

 

米国納税者番号(ITIN)がありませんと、物件の売却時に、誰のものかわからない状態で源泉徴収(上記ご参照ください)をされてしまうことになりますので、トラブルのもとになります。

 

※法人の場合、その形態によっても手続きが異なりますので(ITINではなくEINという番号を取得します)、詳しくはTwo Milesまでお問い合わせくださいませ。

 

 

 

 

補足:#5

 

そして今度は売却です。米国非居住者である投資家の皆様がハワイに所有する不動産を売却した場合、その「売値(売値からコストを引いたものではなく、あくまでも売値です)」の15%(2016年2月中旬から15%に変更となりました)を連邦用として(これをFIRPTAと言います)、5%をハワイ州用として(これをHARPTAと言います)税金の源泉徴収が行なわれます(「源泉徴収」の説明は上述の通りです)。

 

例えば、ハワイに10万ドルで購入した不動産を18万ドルで売却したとします。この場合、当局は、18万ドルから10万ドルを引いた8万ドルに対して税金を徴収するのではなく、あくまでも売値である18万ドルに対して税金を徴収します。

 

下記にも記述しますが、投資家の皆様が本来払うべき税金は、あくまでも18万ドルから10万ドルを引いた8万ドルに対するものなのです(実際には、減価償却やその他費用なども考慮されます)。にもかかわらず、売値である18万ドルに対して税金を取られてしまうのです。

 

既にご理解の通り、米国連邦当局・ハワイ州当局としては「税金を多目にとったから、申告をしないで逃げても構わないですよ」というスタンスです。

 

 

 

 

補足:#6

 

税金を多目にとられてしまった投資家の皆様は、もちろん取られっぱなしにしておくわけにはいきません。繰り返しですが、支払うべき税金は、18万ドルに対してではなく、あくまでも8万ドルに対してのものであるからです。

 

そこで、いつもの通り確定申告(タックスリターン)を行い、「売値は18万ドル、コストは10万ドル、だから8万ドルに対して税金を払います(実際には、減価償却やその他費用なども考慮されます)。そして、既にそれを上回る税金を払っているので、払い過ぎている分を返してください!」という申請を行ないます。

 

その結果、確定申告(タックスリターン)の数ヵ月後に、取られ過ぎていた税金が戻ってくることになります。

 

*一定条件の下、売却時の源泉徴収を免れるための手続きが存在しますが、処理が完結するまでに要する時間の問題で効果が不確かなこと、コストがかかることから、特に年の後半に売却をするケースではお勧めしておりません。

 

*上記で「売値は18万ドル、コストは10万ドル、だから8万ドルに対して・・・と記述いたしましたが、実際には、賃貸用に部屋を貸し出されている間にどんどん建物がいたみ、その結果、買った時には10万ドルだった物件の実質の価値が7万ドルや6万ドルに減っている、つまり、売値は18万ドルで変わらないのに、コストが7万ドルになる。そうすると、利益も8万ドルではなく11万ドルになる(価値のない家を高く売ったことになりますので、当然、利益は大きくなります)。そすると税金も高くなる・・・ということになります。この「賃貸用に部屋を貸し出されている間にどんどん建物がいたみ」という部分を具体的に計算をする行為を減価償却と言います(詳しくは補足4をご参照ください)。米国では、賃貸用として部屋を貸し出されている場合、27.5年をかけて毎年少しづつ建物がいたみ、27.5年後には価値がゼロになるというふうに考えます。例えば建物部分の価値が275000ドルある物件を購入した場合、毎年10000ドルづつ、27.5年間にわたって減価償却(少しづつ経費にする)を行い続けます(建物部分と書きましたが、土地の部分につきましては減価償却は行われません。つまり「いたまない」ということになります)。

 

以上が購入から売却に至るまでの主な流れです。

 

 

 

参考:

 

ハワイに不動産を持ち賃貸収入が発生した場合、年間に予定される税務に関する手続きは以下の通りとなります。

 

・GE TAXの申告・納税

 

通常年3回。個人で物件を保有されている場合は、1~6月までの分を7月20日までに、7月1日~12月31日までの分を1月20日までに、そして、その総まとめを4月20日までに行います。*納税額の多少によって頻度が異なります

 

・TA TAXの申告・納税

 

通常年3回。個人で物件を保有されている場合は、1~6月までの分を7月20日までに、7月1日~12月31日までの分を1月20日までに、そして、その総まとめを4月20日までに行います。

*納税額の多少によって頻度が異なります

 

・個人確定申告(年1回)

 

・固定資産税の支払い(年2回)

  

よくある質問とその答え

 

Q.賃貸収入がマイナスだったらハワイで確定申告(タックスリターン)をしなくてもいいですか?

 

A.家賃収入から30%の源泉徴収がなされていない限り、マイナスでも確定申告をする義務があります。

 

 

Q.不動産を購入しましたが人には貸していません。それでもハワイで確定申告をしないといけないの?

 

A.いいえ、その場合は必要ありません。

 

 

Q.GE TAXを払っているのですが、確定申告をする必要がありますか?

 

A.確定申告は「所得税」を計算するために必要な手続きとなりますので、GE TAXとは関係がありません。そのため、GE TAXを払っている・いないに関わらず、申告する必要があります。

 

 

Q.アメリカの賃貸収入を日本でも申告する必要がありますか?

 

A.はい、あります。その際、日本のルールに直して計算されます(特に、減価償却のルールが米国と日本では大きく異なり、それを活用して節税対策とされる方もいらっしゃいます)。Two Milesでは、とても誠実で良心的な日本の税理士さんをご紹介いたしますのでお気軽にお問合せください。

 

 

Q.ざっくりでいいので、税金の計算方法を教えてください。

 

A.本当にざっくりですが以下の通りです。

 

家賃収入-管理費・光熱費・修理・会計士費用・ローンの利息・固定資産税・保険・減価償却など=賃貸収支

 

賃貸収支-約4000ドル(定額を控除できます)=課税所得

 

課税所得×税率=税金

 

 

Q.夫婦で共有で投資物件をもっているのですが、確定申告は一緒にできるのですか?

 

A.いいえ。ご夫婦それぞれ別々に申告する必要があります。納税者番号も2名分必要ということになります。

 

 

 

 

ハワイ不動産投資家様向け確定申告書(タックスリターン)作成サービス

Two Miles では、ハワイ不動産投資家様向けのに確定申告書(タックスリターン)の作成サービスを行っております。個人・法人に関わらず、お気軽にお問い合わせくださいませ。尚、個人確定申告(タックスリターン)につきましては、毎年1月~6月にかけて手続きを行います(10月まで延長が可能です)。

 

<注意>

ハワイで賃貸収入のある日本在住の投資家の方は、日本の確定申告にそれを反映させる必要がありますのでご注意ください!(特に古い物件を購入された場合は、日本の申告において減価償却による税金の繰り延べ効果を得られる可能性もあります)。Two Milesではとても誠実で良心的な日本の税理士さんもご紹介しておりますのでお気軽にお問合せください。

 

 

 

手順: 

 

1.ご依頼をいただい後、作業に必要な質問書をE-mailにてお送りいたします。

 

2.必要事項をご記入いただき、以下の資料と共に、Two Miles 宛にE-mailまたはFAXをいただきます。

 

・質問書

 

・不動産業者様から届く賃貸収支表(家賃収入や経費などの年間の合計額がわかるもの)

 

・上記収支表に反映されていない経費や収入(例:旅費など)*事前にエクセルなどでまとめていただけますようお願いいたします。Two Miles でまとめる作業に時間を要した場合には追加料金が発生いたします。

 

・年度中に投資物件を購入・売却されている場合には、購入/売却金額および諸費用がわかるクロージングペーパー

 

・物件を売却された際に税金を源泉徴収されている場合には、Form 8828-A(連邦)Form N-288A(ハワイ州)

 

・米国納税者番号(ITIN)の取得が必要な方は、下記「米国納税者番号について」の箇所でご案内をする資料一式

 

3.確定申告書(タックスリターン)を作成いたします。

 

4.出来上がりましたら、E-mailにて申告書および委任状をお送りし、お名前など基本情報をご確認いただきます。

 

5.間違いがなければ、委任状にご署名をいただき、FAXまたはE-mailにて返信をいただきます。

 

6.受領後、確定申告書にTwo Miles のサインを加え、各機関に提出をいたします。

 

7.作業費用として、Two Miles よりE-mailにて請求書(お客様宛て)をお送りしますので、チェック・現金・カード・送金にて直接お支払いいただく、または不動産業者様(Two Milesとお取引のある業者様に限ります)に依頼をされてお支払いいただきます。

 

以上となります(追加納税が必要な場合には、別途段取りをご案内いたします)。

 

 

 

料金:

 

450ドル~(単独名義)、600ドル~(共有名義)

 

*単独名義か共有名義か、物件の数、売却やその他収入の有無など、状況によって金額が異なります。また、資料のまとめに時間がかかる、質疑応答に時間を要すような場合には追加の費用が発生する場合がございます)。

 

*初年度(物件の購入年度)、売却、他会計事務所様からの移行、複数物件を保有しているなどの場合は料金が加算されます。

 

*別途30ドルの発送手数料を頂戴いたします(委任状、配達証明などの費用を含みます)。

 

 

>>>個人確定申告書のページはこちらです

 

 


 



米国納税者番号(ITIN)取得代行サービス

米国納税者番号(ITIN)の取得が必要な方は、確定申告書(タックスリターン)作成と同時進行で下記の手続きを行います。

 

 

 

手順:

 

 

1.米国納税者番号(ITIN)取得作業に必要な質問書をFAXまたはE-mailにてお送りいたします。

 

2.FAXまたはE-mailにて返信をいただいた後、必要な資料を作成し、E-mailにてお送りします。

 

3.プリントアウトをしていただき、数箇所にご署名の上、パスポートのコピーを添えてTwo Miles 宛に“郵送”をいただきます。

 

4.受領後、スカイプなど、お顔の見える形で簡単なインタビューを行います(ご本人様確認となりますので3分程度で終了いたします)。

 

以上を、初回確定申告と同時期に行います。

 

尚、米国納税者番号(ITIN)につきましては申請をしてから約2ヶ月程度で付与され、Two Miles 宛に通知が届きます(届き次第、ご案内申し上げます)。


 

 

料金:250ドル/名


 

*確定申告(タックスリターン)を待たずに早目に米国納税者番号(ITIN)の取得が必要な方の場合、費用は400ドル/名となります。

 

 

 

>>>米国納税者番号(ITIN)取得サービスのページはこちらです


 


 


 

ハワイ不動産投資家様向け顧問サービス

投資家の皆様からの税務に関する各種質問にお答えいたします。

 

 

料金:100ドル/時間